認知症の親名義の実家、空き家のまま売れる？家族が確認したい手続きの流れ
親が施設に入って実家が空き家に。売りたくても親名義のままだと、本人の意思確認ができず手続きが止まることがあります。成年後見制度と家庭裁判所の許可、元気なうちにできる備え、費用と期間の目安を整理しました。
親が施設に入ったり入院したりして実家が空き家になると、「このまま持ち続けるより売ったほうがいいのでは」という話が家族の間で出てきます。ところが、いざ不動産会社に相談すると「ご本人の意思確認ができないと進められません」と言われて止まってしまうことがあります。名義が親のままで、その親の判断能力に不安がある場合です。
ここでつまずくご家族は少なくありません。この記事では、親名義の実家を売ろうとしたときに何が壁になるのか、どんな順番で確認していけばいいのかを整理します。
なぜ「親名義のまま」だと売れないことがあるのか
不動産の売買は、名義人本人が「売ります」と意思表示することで成立します。家族が代わりにサインをしたり、以前もらっておいた委任状を使ったりしても、本人の意思確認ができない状態では手続きは進みません。売買のときは司法書士が本人の意思や本人確認を行うのが通例で、そこで確認が取れないと登記まで進められないためです。
つまり問題は「家族の仲が悪い」ことでも「書類が足りない」ことでもなく、本人が自分の意思で契約できる状態かどうか、という一点に集まります。
まず確認したい3つのこと
- 名義は誰か…登記事項証明書（法務局で取得できます）で、単独名義か共有か、亡くなった祖父母の名義のままになっていないかを確認します。
- 親本人と話ができるか…売却の話を理解して、自分の意思として答えられるかどうか。日や時間帯によって波がある場合もあります。
- 急ぐ理由があるか…施設費用の工面、固定資産税や管理の負担、建物の傷みなど。急がないのであれば、慌てて手続きを始めない、という選択もあります。
とくに3つめは大事です。売却の必要が差し迫っていないのに手続きだけ先に始めると、あとから戻しにくい制度を使うことになります。
親の判断能力に不安があるときの選択肢
すでに難しい場合：成年後見制度
本人が契約の判断をするのが難しくなっている場合、家庭裁判所に申し立てて成年後見制度を使う方法があります。本人の状態に応じて後見・保佐・補助の3つの類型があり、どれにあたるかは医師の診断書などをもとに家庭裁判所が判断します。申立てができるのは本人、配偶者、四親等内の親族などです。
知っておきたいのは、この制度が「実家を売るための手続き」ではないという点です。後見が始まると、原則として本人が亡くなるまで（または判断能力が回復するまで）続き、財産の管理も家庭裁判所の監督下に入ります。売却が終わったら終了、とはなりません。
居住用の不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要
後見人がついたとしても、それだけで自由に売れるわけではありません。本人が住んでいた（または住む予定の）不動産を売る場合には、別途、家庭裁判所の許可が必要とされています。今は施設に入っていて住んでいなくても、居住用として扱われることがあります。
許可の判断では、売る必要性（施設費用や生活費に充てるなど）や、価格が適正かといった点が見られます。「家族が管理しきれないから」という理由だけでは通りにくいと考えておいたほうがよいでしょう。
まだ元気なうちにできる備え
- 任意後見契約…本人が元気なうちに、将来支援してもらう人を決めて公正証書で契約しておく方法です。実際に効力が生じるのは、判断能力が低下したあとに家庭裁判所へ任意後見監督人の選任を申し立ててからになります。
- 家族信託（民事信託）…実家などの財産の管理・処分を、契約であらかじめ家族に託しておく方法です。契約の設計しだいで柔軟に動ける一方、内容づくりには専門家の関与が必要になります。
- 話し合いと記録…「この家をどうしたいか」を元気なうちに聞いておく。制度を使わずに済むご家庭も多くあります。
どれが向いているかは、家族構成、財産の内容、親御さんの希望で変わります。一般論で決めず、司法書士や弁護士など専門家に個別に相談してください。
費用と期間の目安
成年後見の申立てには、収入印紙や登記手数料、郵便切手のほか、医師の診断書の作成費用などがかかります。合計で数千円〜数万円程度が一つの目安ですが、本人の状態を詳しく調べる鑑定が必要になった場合は別途費用がかかります。金額は事案によって幅がありますので、必ず管轄の家庭裁判所の案内で確認してください。
また、司法書士や弁護士などの専門職が後見人になった場合の報酬は、家庭裁判所が決めます。財産の内容などによって変わるため、こちらも申立て先や専門家に確認するのが確実です。
期間についても、診断書の取得や書類集めといった準備から後見が始まるまで、まとまった時間がかかります。「来月には売りたい」というスケジュールでは間に合わないことが多い、と見ておくと安全です。
手続きの間、実家をどうしておくか
- 月1回程度の通水と換気。使わない期間が長いと排水口の水が蒸発して、下水の臭いが上がってきます
- 郵便物の確認。ポストに溜まると空き家だとわかりやすく、防犯上も不利になります
- 庭木や雑草の手入れ。近隣に影響が出る前に手を入れておく
- 火災保険の契約内容。人が住まなくなると扱いが変わることがあるため、保険会社に確認を
売却が決まるまでの数か月〜1年は、思っていたより長く感じます。通えない場合は、ご近所に一言伝えておくか、管理を頼める先を確保しておくと気持ちが楽になります。
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本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、医療・法律・税務・不動産取引などの個別の判断に関する助言ではありません。制度・費用は地域や時期により異なります。実際のご判断は、自治体および各分野の専門家にご相談ください。