実家を「貸す・売る・解体」どれ？判断の考え方
使わない実家は「貸す・売る・解体」どれも一長一短。それぞれの向き・不向きと、維持コストや家族の想いから方向性を決める考え方を整理しました。
「どれが正解」ではなく「我が家はどれが向くか」
使わなくなった実家をどうするか。貸す・売る・解体（更地化）のどれにも一長一短があり、家の状態・立地・家族の想いで最適解は変わります。まずは選択肢ごとの向き・不向きを整理しましょう。
それぞれの特徴
- 貸す：手放さず収入も見込めるが、修繕費や管理・空室リスクがある
- 売る：管理から解放され現金化できるが、思い出を手放す・価格がつかない立地もある
- 解体して更地：買い手や活用の幅が広がるが、費用がかかり土地の税負担が変わることも
判断のヒント
- まず「使う予定があるか」をはっきりさせる
- 次に「維持コスト（税・保険・管理）を払い続けられるか」
- 家族の想い（残したい/整理したい）も遠慮なく話し合う
判断の前に、5つの事実を集める
迷いが晴れないのは、材料が足りないからです。次の5つを調べれば、選択肢はかなり絞られます。いずれも、家族で話し合う前に自分で調べられます。
| 調べること | 調べ方 |
|---|---|
| 名義は誰か | 登記事項証明書。祖父母のままなら、まず相続登記が必要 |
| 売ったらいくらか | 地元の不動産会社2〜3社に査定を依頼（無料） |
| 貸せるか、家賃はいくらか | 同じく不動産会社に相談。周辺の募集状況も見る |
| 解体にいくらかかるか | 解体業者に見積り。残置物と外構を含めて |
| 持ち続ける年間費用 | 固定資産税＋火災保険＋管理費＋交通費 |
5番目を計算すると、判断が現実的になります。固定資産税10万円、保険2万円、管理6万円、帰省の交通費5万円で、年間23万円。10年で230万円です。この数字と、売却額・解体費を並べて比べてください。
状況別の向き・不向き
| 状況 | 向いている選択 |
|---|---|
| 駅や街に近く、建物も傷んでいない | 売る。または貸す |
| 建物は古いが、土地に需要がある | 解体して更地で売る、または現状のまま「古家付き土地」で売る |
| 地方で、買い手が付きにくい | 空き家バンク、賃貸、DIY可での募集。地元の需要を探る |
| 家族の誰かが将来住む可能性がある | 定期借家で貸す。管理しながら維持 |
| 倒壊の危険がある | 解体。放置すると賠償責任のリスク |
| 農地・山林が付いている | 専門家に相談。宅地とは扱いが違います |
| 相続人が複数で、意見が割れている | まず名義を整理。話はそれから |
「古家付き土地」として売るという選択は、意外と知られていません。買い手が解体費を見込んで検討できるので、こちらのほうが早く決まることもあります。解体費を自分で出さずに済む、という利点もあります。
決めきれない場合の、次善の策
すぐに結論が出なくても構いません。ただし「何もしない」と「決めるまで管理する」は違います。
- 期限を決める──「1年後にもう一度話す」でも構いません。期限のない保留は、5年後も同じです
- その間、管理する──通風、通水、草刈り、郵便。傷みを止めることが、選択肢を残します
- 年間の維持費を確認しておく──いくら払い続けるのかを、家族で共有する
- 名義と境界だけは先に片付ける──どの道を選んでも必要になります
いちばんよくないのは、放置して傷みが進むことです。雨漏りが進んだ家は、貸すにも売るにも不利になります。数年放置すると、「解体しか選べない」状態になります。→ 空き家の雨漏り・湿気・カビ対策、放置するとどうなる
家族の気持ちも、判断材料です
金額だけでは決められません。「思い出があるから残したい」も、正当な理由です。ただし、それを言う人が管理の負担を引き受ける覚悟があるかは、確認しておいてください。
- 誰が管理するのか（費用と手間）
- その人が動けなくなったらどうするのか
- 次の世代に引き継ぐつもりがあるか
- 「残したい」と言う人が、費用を負担できるか
気持ちを否定する必要はありませんが、気持ちと実務を分けて話すと、結論が出やすくなります。→ 実家じまい（住まいの終活）、元気なうちに家族で話すこと
よくある質問
Q. 売却時に税金はかかりますか
譲渡所得が出れば課税されます。ただし、相続した空き家の売却には特別控除の制度があり、要件を満たせば税負担が軽くなります。要件が細かいので、税理士か税務署に確認してください。
Q. 誰も引き取り手がない土地です
相続土地国庫帰属制度という、一定要件の土地を国に引き取ってもらう制度があります。負担金が必要で、要件も厳しいですが、選択肢の1つです。
Q. 相続放棄すれば管理しなくてよいですか
放棄しても、次の管理者が決まるまで責任が残る場合があります。→ 実家の相続を放棄したら管理しなくていい？
Q. まず何から始めればよいですか
固定資産税の納税通知書を探すことです。土地と建物の情報、評価額、名義が分かります。→ 実家が空き家に…固定資産税はどうなる？
実際に動くときの相談先
記事を読んで「うちの場合はどうするか」まで進むと、次は実務の相談先が必要になります。実家ノートを運営しているエムズグループでは、愛知・岐阜・三重で次のサービスを行っています。
どちらに頼めばよいか決まっていない段階でも構いません。エムズグループの相談窓口で内容を伺い、担当をご案内します。
本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、医療・法律・税務・不動産取引などの個別の判断に関する助言ではありません。制度・費用は地域や時期により異なります。実際のご判断は、自治体および各分野の専門家にご相談ください。