実家を売ったら税金はいくら？空き家の売却で確認したいお金の基本

「空き家のままにしておくより、売ってしまおうか」。そう考えて調べ始めると、必ず出てくるのが税金の話です。売却代金がまるまる手元に残るわけではありませんが、逆に「思ったよりかからなかった」というケースもあります。ここでは、実家を売るときのお金の流れを、順番に整理します。

税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ

家や土地を売って税金がかかるのは、売った金額そのものにではなく、そこから元手や経費を引いた利益（譲渡所得）に対してです。おおまかな計算は次のとおりです。

• 譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
• 取得費…その家や土地を買ったときの代金、建築費など（建物は年数に応じて目減りさせて計算します）
• 譲渡費用…仲介手数料、印紙代、売るために行った解体費用など

この計算がマイナス、つまり売却で損が出た場合には、原則として所得税・住民税はかかりません。古い実家を安く手放したときは、税金が発生しないことも珍しくありません。

いちばんの落とし穴は「買ったときの金額がわからない」

親が何十年も前に建てた家では、契約書も領収書も見つからないことがよくあります。取得費がどうしても不明な場合には、売った金額の5％を取得費とみなして計算する方法があります。ただしこれを使うと、売却代金のほとんどが利益として扱われ、税額が大きく膨らみやすくなります。

片付けの過程で、次のような書類が出てきたら、絶対に捨てないでください。

• 土地・建物の売買契約書、建築請負契約書
• 購入時の領収書、住宅ローンの書類、通帳の記録
• 登記のときにもらった一式の書類

税率は「持っていた期間」で変わる

不動産の譲渡所得は、他の所得と分けて税額を計算します。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで、税率が大きく変わる仕組みです。長く持っていたほうが税率は低くなります。

相続でもらった実家の場合、期間は相続した日からではなく、亡くなった親が取得した日から数えるのが原則です。そのため、相続してすぐ売っても長期の扱いになることがほとんどです。実際の税率と計算は、税務署や税理士に確認してください。

相続した空き家には、特別控除の制度がある

ひとり暮らしだった親が亡くなり、空き家になった実家を売る場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から大きな額を差し引ける特例があります。「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれるものです。条件は細かく、代表的なものだけでも次のとおりです。

• 古い基準で建てられた一戸建てであること（マンションなどの区分所有は対象外）
• 亡くなる直前に、その親が一人で住んでいた家であること
• 相続後、人に貸したり誰かが住んだりしていないこと
• 相続の開始から一定期間内に売ること（期限があります）
• 売却代金が一定額以下であること
• 耐震性を満たすように直して売るか、取り壊して売ること

この特例には適用期限があり、条件も改正されることがあります。相続人の人数によって控除額が変わる扱いもあるため、「使えるつもりで解体した／売った」あとに条件を外していたと分かると取り返しがつきません。売る前に、必ず税務署か税理士に自分のケースで確認してください。

また、相続税を納めた人には、その一部を取得費に加算できる別の特例もあります。どちらか有利なほうを選ぶ形になるため、両方を並べて比べるのが現実的です。

税金がゼロでも、申告は必要

特例を使って税額が出なかった場合でも、確定申告をしなければ特例そのものが受けられません。売った翌年の申告期間に手続きが必要です。ここを忘れて、あとから納税を求められる例があります。

売る前に、この順番で確認する

• 名義が誰になっているか（親のままなら、先に相続登記が必要です）
• きょうだいの共有になっていないか。共有なら全員の合意が要ります
• 購入当時の契約書が残っていないか、片付けの前に探す
• 解体するかどうかを決める前に、特例の条件を窓口で確認する
• 仲介手数料や測量費など、売却にかかる費用も見込んでおく

本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、医療・法律・税務・不動産取引などの個別の判断に関する助言ではありません。制度・費用は地域や時期により異なります。実際のご判断は、自治体および各分野の専門家にご相談ください。