空き家になった実家、仲介と買取どっちで売る？違いと手残りの目安

親が住まなくなった実家を「売る」と決めたあと、もうひと山あります。不動産会社に買い手を探してもらう仲介でいくか、不動産会社そのものに買ってもらう買取にするか。同じ「売る」でも、かかる期間も、片付けの手間も、最後に手元へ残る金額も、かなり変わってきます。遠方の実家ほどこの選び方が効いてきます。

いちばんの違いは「誰が買うか」

仲介は、不動産会社に間に入ってもらって一般の買い手を探す方法です。買取は、不動産会社が自ら買主になります。ここが違うだけで、進み方がずいぶん変わります。

• 期間：仲介は買い手が現れるまで待つので、数か月から一年以上かかることもあります。買取は探す工程がないぶん早く、数週間から一、二か月で決済まで進むことが多いとされます。
• 価格：仲介は相場に近い価格を狙えます。買取は会社が転売や改修を前提にするため、仲介で売れる想定額の六〜八割程度になることが多い、と説明されます。あくまで目安で、立地や状態で上下します。
• 手間：仲介は内覧の対応があり、草刈りや掃除など「見せるための手入れ」が続きます。買取は内覧が原則なく、家財が残ったままでも引き受ける会社があります。
• 確実性：仲介は買い手のローン審査次第で白紙に戻ることがあります。買取は相手が決まっているぶん、予定が立てやすい面があります。

どちらが向いているか

仲介が向いている場面

• 駅や学校、商店が近いなど、住みたい人が現れそうな立地
• 建物がまだ使える、または更地にして土地として売れる見込みがある
• 急いでいない。半年から一年、固定資産税や管理の手間を負担しても待てる
• 金額をできるだけ高く、が最優先

買取が向いている場面

• 遠方で、内覧のたびに帰るのが難しい
• 家財が大量に残っていて、片付けから始めると年単位になりそう
• 相続人が複数いて、期限を区切って現金で分けたい
• 雨漏りや傾き、シロアリなど、そのままでは買い手がつきにくい状態
• 雑草や老朽化でご近所に迷惑がかかっており、早く手放したい

「まず仲介で三か月から半年出してみて、動かなければ買取に切り替える」という進め方もあります。会社によっては、一定期間で売れなければあらかじめ決めた価格で買い取る仕組みを用意していることもあります。取り扱いは会社ごとに違うので、条件を書面で確認してください。

手元にいくら残る？費用の目安

売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。仲介と買取を比べるときは、売値ではなく「引いたあとに残る額」で並べるのが基本です。

• 仲介手数料：宅地建物取引業法で上限が決められており、売買価格が四百万円を超える場合は「売買価格の三％＋六万円」に消費税を加えた額が上限です。金額の低い空き家については別の定めもあるため、契約前に必ず書面で確認を。買取で会社が直接の買主になる場合は、原則としてかかりません。
• 登記関係：親名義のままなら、売る前に相続登記を済ませる必要があります。住宅ローンの抵当権が残っていれば抹消の手続きも。司法書士へ依頼する場合の報酬は数万円程度が目安ですが、事務所や内容によって異なります。
• 印紙税：売買契約書に貼ります。金額は価格帯で決まっています。
• 測量・境界確定：隣地との境界がはっきりしない土地では求められることがあり、内容によっては数十万円規模になることもあります。
• 残置物の処分：家財を空にして引き渡す条件なら別途費用がかかります。買取では「残置物ごと」で引き受ける会社もあり、ここは価格差として現れます。
• 税金：売却して利益が出れば譲渡所得として課税の対象になります。控除の特例もありますが要件が細かいので、税務署や税理士に確認してください。

買取は価格が低めでも、仲介手数料がかからない、片付け費用が浮く、持ち続ける間の固定資産税や管理費用が減る、といった差し引きがあります。並べて計算すると、思ったほど開かないこともあります。

会社を選ぶときに見るところ

• 宅地建物取引業の免許番号を明示しているか。国土交通省や都道府県の検索で確認できます
• 査定額の根拠を、近隣の成約事例など具体的に説明できるか
• 高い査定額を出した会社が良い会社とは限りません。仲介の査定額は「その値段で売れる保証」ではありません
• 買取なら、契約不適合責任の扱い、残置物の扱い、決済までの日数を書面で示してもらう
• その場での契約や押印を急がせる会社は、一度持ち帰って家族と相談する
• 複数社に当たる。仲介と買取の両方の見立てを取ると比較しやすくなります

相談に動く前に、家族で決めておくこと

• 名義の状態。相続登記は済んでいるか、共有ならきょうだいの合意は取れているか
• 持ち出す物と残す物の線引き。写真、位牌、印鑑、権利証などは先に確保しておく
• 下限価格。「これ以下なら売らない」を先に決めておくと、交渉で迷いません
• 窓口を一人に決める。複数人がばらばらに連絡すると話がこじれやすくなります

本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、医療・法律・税務・不動産取引などの個別の判断に関する助言ではありません。制度・費用は地域や時期により異なります。実際のご判断は、自治体および各分野の専門家にご相談ください。