相続した実家の名義変更（相続登記の義務化）何から？

相続した実家の名義変更は「義務」になりました

親から相続した不動産の名義変更（相続登記）は、これまで任意でしたが、法改正により義務化されました。放置すると過料の対象になり得るため、「まだやっていない」方は早めの着手が安心です。

まず押さえたいポイント

• 相続で不動産を取得したことを知った日から、一定期間内に登記が必要
• 過去に相続した未登記の不動産も対象になり得る
• 手続きには戸籍や遺産分割協議書など、そろえる書類が多い

何から始める？

• まず対象の不動産（実家の土地・建物）を確認
• 相続人が誰か（戸籍で確認）を整理
• 遺言や遺産分割の話し合いの状況を確認

期限と、放置したときのリスク

2024年4月から、相続登記が義務になりました。押さえるべき点は次のとおりです。

相続人申告登記は覚えておいてください。話し合いがまとまらなくても、「自分が相続人です」と法務局に申し出れば、その人については義務を果たしたことになります。手続きも簡単で、費用も抑えられます。まとまるまでの時間稼ぎとして使えます。

放置すると、何ができなくなるか

• 売れない──名義が親のままでは、売買契約ができません
• 貸せない──同上
• 解体の補助金が受けられない──所有者であることが条件になります
• 担保に入れられない
• 相続人が増え続ける──これが最も重い問題です

最後の点を説明します。名義が祖父母のままだと、その子（自分の親世代）が亡くなるたびに相続人が増えます。いとこ、その子ども、会ったこともない親族まで、全員の同意が必要になります。10人、20人と増えたところで、連絡先が分からない人が出てきます。

今、親の代で片付ければ数人で済む話が、次の代では十数人の話になります。先送りするほど、確実に難しくなります。

何から始めるか

1. 対象の不動産を洗い出す──市区町村で「名寄帳」を取ると、その市内の名義不動産が一覧で出ます。山林や畑が見つかることもあります
2. 登記事項証明書を取る──現在の名義と、抵当権の有無を確認
3. 相続人を確定する──亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を全部そろえます。これがいちばん時間がかかります
4. 遺言書があるか確認する──あれば、その内容が優先されます
5. 遺産分割協議──相続人全員で話し合い、協議書を作成。全員の実印と印鑑証明が必要
6. 法務局に申請

3番目の戸籍集めが最大の山です。転籍を繰り返している場合、複数の市区町村から取り寄せることになります。近年は「広域交付」により、最寄りの市区町村で他の自治体の戸籍も取れるようになっています（対象や範囲に条件があります）。

費用の目安

自分で申請することもできます。相続人が少なく、遺産分割の話がまとまっているなら、法務局の相談窓口を使いながら進められます。ただし、相続人が多い、数代前の相続が残っている、不動産が複数ある場合は、司法書士に頼むほうが確実です。

あわせて考えること

• 誰の名義にするか──共有名義にすると、売るときに全員の同意が要ります。将来もめる原因になりやすいので、単独名義にして代償金で調整する方法もあります
• 相続放棄──負債が多い、管理できない場合。期限は原則3か月です
• 相続土地国庫帰属制度──一定の要件を満たす土地を、国に引き取ってもらえる制度があります。負担金が必要です

→ 実家の相続を放棄したら管理しなくていい？残る責任と手続きの流れ

よくある質問

Q. 相続人の一人と連絡が取れません
戸籍から住所をたどれます。それでも所在が分からない場合は、不在者財産管理人の選任という手続きがあります。司法書士や弁護士に相談してください。

Q. きょうだいで話がまとまりません
まず相続人申告登記で義務だけ果たしておき、話し合いを続けてください。それでもまとまらない場合は、家庭裁判所の調停という方法があります。

Q. 実家に住むつもりはありません
それでも登記は必要です。名義がはっきりしないと、売ることも解体することもできません。→ 実家を「貸す・売る・解体」どれ？

Q. 権利書が見つかりません
相続登記に権利書は不要です。→ 実家の権利証・登記簿が見つからないときの調べ方

本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、医療・法律・税務・不動産取引などの個別の判断に関する助言ではありません。制度・費用は地域や時期により異なります。実際のご判断は、自治体および各分野の専門家にご相談ください。