実家の権利証・登記簿が見つからないときの調べ方
実家の権利証（登記識別情報）が見つからない…でもあわてず大丈夫。登記事項証明書で名義を確認する方法と、権利証がないときの手続きの考え方をまとめました。
権利証が見つからなくても、あわてなくて大丈夫
実家の片付けや相続の場面で、「権利証（登記識別情報）が見つからない」という相談はよくあります。結論から言うと、権利証がなくても不動産の所有者であることは確認でき、手続きも進められます。
まず確認できること
- 法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取れば、名義や不動産の内容が分かる
- 誰でも手数料を払えば取得できる
- 固定資産税の納税通知書も、対象不動産の手がかりになる
権利証がないときの手続き
- 売却や相続登記は、権利証がなくても代替手段で進められる
- 紛失しても再発行はされない（別の本人確認方法で対応）
登記事項証明書の取り方
権利証が見つからなくても、その不動産の現在の状態は誰でも確認できます。手順は次のとおりです。
- 不動産の場所を特定する──必要なのは「地番」と「家屋番号」。住所とは違うことがあります
- 法務局の窓口、郵送、またはオンラインで請求する
- 手数料を払う──窓口・郵送は1通600円、オンライン請求は安くなります（金額は改定されることがあります）
- 受け取る──窓口ならその場で発行されます
つまずくのは1番目です。住所（住居表示）と、登記上の地番は別物です。地番の調べ方は次のとおりです。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税の納税通知書 | いちばん確実。毎年春に届き、地番・家屋番号・評価額が載っています |
| 法務局の窓口で聞く | ブルーマップという地図で照合してもらえます |
| 法務局に電話 | 住所を伝えると教えてもらえることがあります |
| 権利証の控えや売買契約書 | 過去の書類が残っていれば |
納税通知書は、実家の片付けで必ず探してほしい書類です。地番、家屋番号、土地の面積、建物の構造、評価額。ここに必要な情報がほぼ全部載っています。
証明書から分かること
| 欄 | 分かること | ここを見る理由 |
|---|---|---|
| 表題部 | 所在、地番、地目、面積、構造 | 建物が登記されているか（未登記のことがあります） |
| 権利部（甲区） | 所有者は誰か、いつ取得したか | 名義が祖父母のままではないか |
| 権利部（乙区） | 抵当権など | 住宅ローンの登記が残っていないか |
ここで見つかりやすい問題が2つあります。
- 名義が祖父母のまま──相続が2代分たまっています。相続人が十数人になることもあり、放置するほど手続きが重くなります
- 抵当権が残っている──ローンは完済していても、抹消の登記をしていない例が非常に多くあります。このままでは売却できません
どちらも司法書士に相談すれば手続きできます。売る話が出てから気づくと、話が止まります。元気なうちに一度取っておくことをおすすめします。
権利証がなくても手続きは進む
権利証（登記済証・登記識別情報）は再発行されません。ただし、無くても手続きは可能です。
- 相続登記──もともと権利証は不要です。戸籍と遺産分割協議書などで行います
- 売却──司法書士による本人確認情報の作成など、代わりの方法があります（別途費用がかかります）
- 担保の設定──同様に代替手段があります
「権利証を無くした＝家を失う」ということはありません。ただし権利証を他人に渡さないでください。それ自体で権利が移ることはありませんが、悪用の入り口になり得ます。
代わりの本人確認は3通り ── どれを選ぶかで費用が変わる
上のとおり相続登記には、そもそも権利証は要りません。権利証がないことが問題になるのは、主に売却するときと担保を設定するときです。このとき使われる代わりの方法は、次の3つです。
| 方法 | やること | 費用の目安 | 向いている場面 |
|---|---|---|---|
| 事前通知制度 | 権利証なしで申請すると、法務局から本人あてに通知が届く。実印を押して期間内に返送する | かからない | 急がない名義変更。親族間の贈与など |
| 資格者代理人による本人確認情報 | 司法書士などが本人と面談し、本人確認情報という書類を作って申請に添える | 数万円台〜（依頼先により異なります） | 買主や金融機関が待っている売買。実務ではこれが主流 |
| 公証人の認証 | 公証役場へ出向き、公証人の前で委任状に署名押印して認証を受ける | 数千円程度 | 費用を抑えたいが、平日に出向ける場合 |
分かれ目は「待ってくれる相手かどうか」です。急がない手続きなら、費用のかからない事前通知制度で足ります。一方、売買では代金の受け渡しと登記を同じ日に終える必要があるため、返送を待つ事前通知は使えません。ここで司法書士による本人確認情報が選ばれます。
事前通知制度で気をつけたいのは、通知が本人限定で受け取る扱いの郵便で届き、期間内に返送しないと申請が通らないことです。親が施設に入っている、実家が空き家で郵便を転送している、といった状況では受け取り自体でつまずきます。申請の前に、いま郵便が確実に届く場所になっているかを確かめてください。
費用は依頼先によって変わります。上の表は幅を示したもので、実際の金額は必ず見積もりで確認してください。
あわせて探しておきたい書類
- 固定資産税の納税通知書──最優先
- 売買契約書・重要事項説明書──境界や設備の情報が載っています
- 建築確認済証・検査済証──増改築や売却のときに必要になることがあります
- 測量図・境界確認書──売却時の境界確定に使えます
- ローンの完済証明書──抵当権の抹消に必要
- 火災保険の証券
これらは、仏壇の引き出し、押し入れの奥、金庫、タンスの一番下から出てくることが多い書類です。片付けの前に探してください。→ 貴重品・重要書類、片付け前に確保すべきものリスト
よくある質問
Q. 建物が登記されていないようです
未登記の建物は実際にあります。売却や解体の際に手続きが必要になるので、土地家屋調査士に相談してください。
Q. 境界が分かりません
測量図がない、杭が見つからない場合は、売却前に確定測量が必要になることがあります。→ 実家の土地、境界がわからない…売却前に測量は必要？
Q. 相続登記は義務になったと聞きました
2024年4月から義務化されています。→ 相続した実家の名義変更（相続登記の義務化）何から？
Q. オンラインで確認できませんか
登記情報提供サービスで、証明書ではない閲覧用の情報を取得できます。手続きに使う場合は、証明書として発行してもらう必要があります。
実際に動くときの相談先
記事を読んで「うちの場合はどうするか」まで進むと、次は実務の相談先が必要になります。実家ノートを運営しているエムズグループでは、愛知・岐阜・三重で次のサービスを行っています。
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本記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、医療・法律・税務・不動産取引などの個別の判断に関する助言ではありません。制度・費用は地域や時期により異なります。実際のご判断は、自治体および各分野の専門家にご相談ください。